戦略だけでは不十分？海外不動産投資の成功は戦術で決まる
はじめに
多くの人が不動産投資で最初に注目するのは「どこに投資するか」です。そして、経験を積むにつれ「いつ投資するべきか」というタイミングの重要性も理解するようになります。しかし、それだけでは十分ではありません。資産運用において本当に成功するには、「なぜその投資をするのか」、そして「自分の状況に合った投資戦術とは何か」を明確にする必要があります。
このブログでは、マクロ戦略（国や地域の選定、タイミング）から一歩進み、「自分の資産状況・ライフステージに応じた投資戦術」へと落とし込む方法をご紹介します。
投資戦術は、個々の状況によって変わる
どんなに優れた戦略でも、実際に実行に移すには「その人の立場」に合った戦術が必要です。
例えば：
年金生活中の人：毎月のキャッシュフロー（賃料収入）が安定している物件を優先したい
若年層の投資家：短期収入よりも将来の値上がり（キャピタルゲイン）を重視する傾向がある
円安やインフレに対する備えをしたい人：海外資産での価値保存を目的とする
このように、同じ「ジョージア不動産」という戦略を選んだとしても、投資戦術（どのエリアに、どの価格帯で、どういう目的で買うか）は全く異なるものになります。
３つの基本的な投資戦術タイプ
1. 流動性重視型（Liquidity Type）
目的：必要な時にすぐに売却・現金化できる柔軟性
選ぶべき物件：
小さめのユニット（例：スタジオ、1ベッド）
トビリシ中心部の需要の高いエリア
購入・売却がしやすく、流動性が高い市場
特徴：売却益よりも"いつでも動ける"安全性を重視
2. 成長重視型（Growth-Oriented Type）
目的：資産価値の中長期的な上昇
戦術：
経済成長初期の国や都市（例：ジョージアの地方都市や開発計画のあるエリア）
物件価値の上昇にフォーカス
短期的な賃料収入は限定的でもOK
向いている人：リスクを取っても将来的なリターンを重視したい人
3. キャッシュフロー重視型（CF Type）
目的：毎月の安定収入（インカムゲイン）
選ぶべき条件：
高稼働率エリア（観光やビジネス需要が安定している）
運営管理体制が整っている物件
ローン返済を含めた収支計画が組みやすい価格帯
資産疎開の目的別分類
日本国内のリスク（円安、スタグフレーション、税負担の増加、少子高齢化）を避けるために、資産を一部海外に移す動きは年々増加しています。この「資産疎開」も、目的によって選ぶ国や投資タイプが異なります。
成長重視型（Growth-Oriented）
市場の初期段階で投資し、資産の増加を狙う
例：ジョージア、ベトナム、アルバニアなど
開発エリアや再開発予定地に早めに入ることで、長期的に価値が上昇する可能性が高い
賃料重視型（Rent-Oriented）
海外不動産を「第二の年金」として活用
経済が安定しており、外国人賃借人が多い国や都市を選ぶ
例：都市部の長期賃貸需要が高いトビリシの中心部など
ハイブリッド型（Balanced）
成長＋インカムの両方をバランス良く狙う
戦略的に"高すぎず、低すぎず"の価格帯を選び、リスク分散と収益性を両立
ジョージアの中でも、今のトビリシはこのバランスが非常に良いとされている
参考文献: Growth vs. Value: Rethink Your Investment Style
参考文献:Value vs. Growth investing
市場サイクルを意識した投資判断
不動産市場は常に成長しているわけではありません。過去のブログでも解説したように、
キチンサイクル（3〜4年）：在庫・短期需給変動
ジュグラーサイクル（7〜11年）：資本投資・クレジットバブル
クズネッツサイクル（15〜25年）：人口構成・都市化の変化
コンドラチェフサイクル（50〜60年）：技術革新や世界的な構造変化
といった複数のサイクルが交錯しています。
それぞれの下落局面では、投資判断の見直しが必要です。
キチンの下落 → 運営費の削減、空室率対策
ジュグラーの下落 → 過剰な借入や投機的投資を避ける
クズネッツの下落 → 地域・国の分散投資を行う
コンドラチェフの下落 → 時代遅れのエリアや物件を避ける
参考文献: An Empirical Analysis of Growth Cycles and Economic Volatility
終わりに
成功する不動産投資とは、「他人が成功した戦略を真似すること」ではありません。 「自分にとって、今、どんな投資が必要か」を知ることが第一歩です。
そしてその答えは、資産状況、年齢、収入、生活設計、将来のビジョンによって変わります。
今後の日本経済に不安を感じているなら、ジョージアを含めた「資産疎開」を視野に入れること。 すでにある程度資産がある人なら、成長を重視した国や地域への分散投資を考えること。
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