トビリシ不動産の王様「Vake」の正体。

トビリシ不動産を買うならVake（ヴァケ）——は本当か？

「トビリシ不動産を買うならVake」。
これは現地の不動産関係者がよく口にする定番フレーズです。

たしかにVakeは、トビリシの中でも平均単価が高く、高価格帯の中心地であることはデータでも確認できます。たとえばTBC Capitalの月次レポートでは、2025年9月時点でVakeとMtatsmindaの平均売出価格（/㎡）が$2,000を上回る水準にある、と明記されています。[1]

ただし投資家にとって重要なのはVakeかどうかではなく、Vakeの中のどの通り・どの地形・どのアクセスかです。Vakeは同じ行政区内でも、一本通りが変わるだけで 客層・賃料帯・流動性（売却のしやすさ） が大きく変わります。

本記事では、公的・準公的データ（TBC Capital / Galt & Taggart）と、現地の実務視点を組み合わせて、Vakeの“投資区分”を整理します。

まずデータで押さえる：Vakeは「高単価ゾーンの代表格」

• TBC Capital（2025年9月）では、地区別の平均売出価格（secondary market）でVakeが約$2,170/㎡、Mtatsmindaが約$2,007/㎡と示されています。[1]

• Galt & Taggart（2025年4月）の月次レポートでは、一次市場（white frame）の地区別価格として、Vakeが他地区より高い価格帯で推移していることが読み取れます。[2]

1. 商業と資産保全の「Chavchavadze Avenue」

Vakeの背骨であり、商業・オフィス・外交機能が集まりやすい軸です。

投資の視点（データ＋実務）

• 地区全体として高単価で推移しており、特にメイン動線沿いは「価格が落ちにくい」性格を持ちやすい。Vakeの平均水準が$2,000/㎡超である点は、TBC Capitalの地区データが裏付けます。[1]

• その分、一般に利回りは爆発しにくい（＝価格が高いので表面利回りは伸びづらい）ため、狙いは「高収益」より資産保全に寄せる方が整合的です。

2. 生活価値×高額賃料の「Abashidze / Paliashvili」

大通りから一本入った、歩行環境・街並み・飲食店の密度が高いゾーン。

投資の視点（現地所感は“所感”と明示）

• （現地所感）「自宅としてのVake」を好む層は、幹線道路沿いよりもこの裏通り側を好む傾向がある。

• （実務論点）大規模な新築用地は限られやすく、中古×リノベが勝ち筋になりやすい。特に天井高や間取りの良い旧来ストックを現代仕様に整えると、高額帯の賃貸需要に刺さりやすい。ただ、中古物件由来のリスクは忘れないほうがいい。

3. 開発が進む「西Vake」

中心部から山手に上がるにつれ、新築供給が増えるゾーン。

投資の視点

• 注意点は「眺望」よりも実はアクセスです。坂・道幅・駐車・冬季の体感など、日常のストレスは空室率に直結します。

• ここは物件ごとの個別性が強いので、判断軸は「Vake内」ではなく 「徒歩圏の実用性（スーパー/飲食/交通）＋車動線」でチェックするのが安全です。

4. ポテンシャル重視の「Bagebi」

Vake行政区の西端で、中心部と性格が異なる落ち着いた住宅地側。

投資の視点

• Vakeブランドの「入り口価格”になりやすく、中長期の値上がり（キャピタルゲイン）狙いと相性が良い。

• 一方で、中心部と同じ感覚で短期賃貸・即流動性を期待すると、ミスマッチになる可能性があるため、出口戦略（誰が買うか）を先に置くのが重要。

結論：Vake投資の最適解は「目的別」に決まる

「Vakeだから安心」ではなく、目的によって選ぶべき通り（＝商品特性）が違う、が結論です。

• 資産保全・高単価帯に寄せる → Chavchavadze周辺（軸の強さを取る）

• 高額賃料・実需（住み心地） → Abashidze / Paliashvili（中古×リノベも含めて精査）

• エントリー価格・中長期の伸び → Bagebi（出口の買い手像を明確に）

• 新築供給ゾーンで取りに行く → 西Vake（アクセス検証が最優先）

Vakeはデータ上も高単価地区である一方、内部のミクロ立地で投資の性質が変わる——ここを理解することが、トビリシ不動産投資の再現性を上げます。[1]

お問い合わせ・専門サービスのご案内

トビリシ不動産投資には、表に出にくいリスクや、現地特有の商習慣があります。弊社では、投資家の皆様が安心して参画できるよう、以下のサービスを提供しています。

• 【無料相談】 投資プランとご希望条件を伺い、現地市況に基づいて方向性をご提案します。

• 【物件調査・鑑定（有料）】 権利関係、周辺相場との乖離、建物スペック等を専門家が調査します。

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まずは下記よりお気軽にお問い合わせください。

出典：

• [1] TBC Capital, Residential Real Estate in Tbilisi — Monthly Watch (September 2025) tbccapital.ge

• [2] Galt & Taggart, Tbilisi Residential Real Estate — Monthly Market Watch (April 2025) galtandtaggart.com